Introduction

Pour les besoins de la collectivité, l’administration peut exproprier tout ou partie d’un bien immobilier (terrain, appartement, immeuble). Mais les pouvoirs de l’autorité administrative et le régime de l’indemnisation sont encadrés par la loi.

La plupart des personnes expropriées ignorent les possibilités de s’opposer à un projet d’expropriation ou de le modifier ou encore d’obtenir une indemnisation plus élevée.

MADDEP a pour mission d’informer les personnes expropriées sur les armes juridiques à leur disposition.

L’expropriation ne sera, en effet, possible qu’au terme d’une procédure administrative d’expropriation et d’une procédure judiciaire d’expropriation. L’expérience prouve que l’administration ne respecte pas toujours scrupuleusement l’intégralité des procédures contraignantes prévues par le Code de l’expropriation.

Les moyens d’action existent donc à condition d’être bien renseignés et assistés.

L’utilité publique

Cas d’expropriation en vue de la création d’une ligne de tramway.

Seule l’utilité publique peut justifier une atteinte à la propriété comme l’expropriation.

Selon les tribunaux administratifs, il n’y a pas d’utilité publique si le projet pouvait facilement aboutir dans un autre lieu et sans recourir à l’expropriation (sur un terrain appartenant au domaine de l’État par exemple) ou encore si les expropriations nécessaires sont trop nombreuses par rapport au bénéfice qu’en tirerait la collectivité.

Notre Aide : En étudiant le dossier d’enquête publique, MADDEP peut évaluer si le projet est d’utilité publique ou s’il est non nécessaire ou excessif et disproportionné par rapport aux besoins de la commune, à ses possibilités financières, aux terrains déjà disponibles sans qu’ils soit besoin d’exproprier.

Un projet permettant la création d’une voie de chemin de fer, d’une autoroute ou d’un réseau souterrain d’évacuation d’eau est souvent d’utilité publique mais il est possible d’en contester le tracé.

La construction d’un lotissement, de logements, de bureaux, d’une école, d’une maison de retraite, d’un bâtiment à usage social ou artistique dans une petite ou moyenne commune en développement peut être contestée si l’emplacement est mal choisi, si le projet est trop important, ou non nécessaire, etc.

Les inconvénients trop importants du projet ou du tracé proposé peuvent également entrainer son annulation pour défaut d’utilité publique : par exemple, atteinte excessive aux espaces agricoles, à une zone Natura 2000 ou à d’autres espaces naturels, à des espèces protégées, atteinte trop importante à la propriété privée, coût trop important du projet, etc.

La procédure

La phase administrative de l’expropriation comprend une enquête publique, éventuellement précédée d’une concertation publique ou d’un débat public.

L’utilité publique d’un projet est reconnue par le Préfet à la suite d’une enquête d’utilité publique. Au cours de celle-ci, les administrés concernés peuvent émettre des observations, en général auprès de la mairie ou d’un local spécialement mis à leur disposition.

Toute personne intéressée peut consigner par écrit ses observations sur les registres ouverts à cet effet à la préfecture, sous-préfecture ou à la mairie. C’est à ce stade que les propriétaires concernés peuvent notamment contester l’utilité publique de l’opération en soulignant ses inconvénients (sur le plan social, de l’environnement, etc.) ou en essayant de prouver que les avantages attendus ne compensent pas les atteintes à la propriété privée.

En la matière, l’union fait la force. Vous voulez que l’utilité publique ne soit pas reconnue ou que le projet emprunte un autre tracé ? Il vaut mieux faire une déclaration commune à tous les habitants du quartier. Une fois l’arrêté d’utilité publique pris par le Préfet, vous n’aurez comme seul recours que le tribunal administratif.

Notre Aide : MADDEP peut vous assister lors de la concertation publique et du débat public ainsi que lors de l’enquête publique afin de présenter de façon cohérente les observations des propriétaires ou des riverains du projet au commissaire enquêteur. MADDEP peut vous aider dans la présentation et la rédaction des courriers à déposer en mairie et au commissaire enquêteur.

Si l’arrêté préfectoral déclarant l’utilité publique du projet est quand même pris, MADDEP peut vous conseiller sur les chances de succès d’un référé suspension pour faire stopper le projet et la construction, et sur les possibilités d’un recours en annulation contre la déclaration d’utilité publique devant le tribunal administratif.

Enquête parcellaire et arrêté de cessibilité

Parallèlement à l’enquête et à la déclaration d’utilité publique, le préfet engage une « enquête parcellaire », d’une durée minimale de quinze jours, pour identifier précisément les immeubles et les propriétaires concernés par l’opération. La notification de cette enquête est déposée en mairie et envoyée aux propriétaires connus. C’est l’occasion pour ces derniers de vérifier l’exactitude des renseignements en possession de l’administration ou de demander certains aménagements (maintien d’un accès à une maison, etc.).

A l’issue de cette enquête, le préfet prend un arrêté de « cessibilité ». En d’autres termes, il détermine les immeubles susceptibles d’être expropriés.

Notre Aide : MADDEP peut vous assister lors de l’enquête parcellaire pour faire consigner vos observations sur l’emprise du projet s’il est trop important ou erroné. L’arrêté de cessibilité peut être contesté et annulé s’il porte sur des parcelles en dehors du champ de la DUP. En contestant l’arrêté de cessibilité, on peut également critiquer la DUP elle-même et faire annuler tout le projet.

Transfert de propriété et ordonnance d’expropriation

A l’issue de cette phase administrative, l’ensemble du dossier est transmis au juge de l’expropriation. Après avoir vérifié la présence de toutes les pièces nécessaires et le respect des formalités légales, celui-ci prend une ordonnance d’expropriation des immeubles concernés.

L’ordonnance est publiée au Fichier des Hypothèques afin que le transfert de propriété soit public et opposable aux tiers, et notifiée aux intéressés par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier. Elle fait également l’objet d’une publicité par affichage ou insertion dans la presse.

Le propriétaire exproprié peut introduire un pourvoi devant la Cour de cassation (pour incompétence, vice de forme ou excès de pouvoir) dans les quinze jours qui suivent la notification de l’ordonnance. Mais ce recours n’est pas suspensif. Le propriétaire dispose alors de quatre mois pour produire un mémoire en bonne et due forme justifiant son pourvoi.

Une éventuelle annulation de l’ordonnance d’expropriation profite à l’ensemble des propriétaires concernés par l’ordonnance.

L’ordonnance d’expropriation entraîne le transfert immédiat de la propriété de l’immeuble ou des droits en question (usufruit, etc.) ainsi que la résiliation des baux en cours. Mais l’ancien propriétaire conserve le droit de jouissance du bien, tant qu’il n’a pas perçu l’indemnisation versée par la puissance expropriatrice. Il peut donc rester dans les lieux ou continuer à percevoir un loyer.

Le nouveau propriétaire est en revanche redevable de tous les impôts afférents au bien (taxe foncière, etc.).

Fixation des indemnités

Le montant des indemnités est prononcé par le juge de l’expropriation. Mais c’est aux parties (l’administration et vous) de prouver le prix de ce que vous avez perdu. L’administration utilisera les références de prix fournies par les services des domaines de l’État.

De votre côté, vous devrez trouver des exemples de ventes de biens similaires pour contrebalancer le prix proposé par la Ville ou l’Etat et les Domaines.

Il convient de noter que les valeurs données par les agences immobilières et les notaires ne sont souvent pas jugées sérieuses par le Juge.

Notre Aide : L’administration a tendance à tirer les prix vers le bas. C’est aussi pour cette raison que vous avez toujours intérêt à aller devant le juge de l’expropriation. Si vous vendez votre bien à l’amiable à l’administration, vous obtiendrez le plus souvent une indemnité inférieure.

Si vous ne prenez pas le conseil d’un spécialiste de l’évaluation immobilière, le Juge de l’expropriation aura tendance à suivre l’avis des domaines qui correspond souvent à la proposition de l’administration expropriante elle-même.

MADDEP peut déterminer pour votre compte la valeur réelle de votre bien en recherchant sur les bases de données des notaires les exemples de vente de biens similaires au votre. C’est le meilleur moyen de convaincre le Juge et même d’arriver à un accord amiable respectable.

MADDEP vous précisera également toutes les indemnités auxquelles vous avez droit et que vous pourriez ne pas penser réclamer. En effet, le juge doit fixer une indemnité principale (valeur vénale du bien) et des indemnités accessoires, destinées à couvrir les frais que doit engager l’exproprié : indemnité de remploi (frais de recherche d’un nouveau bien, impôts et taxes à payer, etc.), frais de déménagement, indemnités de licenciement s’il s’agit d’un professionnel, dépréciation du surplus restant si l’expropriation est partielle.

Le locataire d’un bien exproprié a également droit à une indemnité d’éviction personnelle et de déménagement.

Paiement, rétrocession

La collectivité publique ne peut prendre possession des lieux qu’un mois après avoir versé l’indemnité à l’exproprié.

Au lieu de verser une indemnité à un professionnel (artisan, commerçant, etc.), la collectivité peut aussi lui proposer un local équivalent dans la même commune. L’équivalence est placée sous le contrôle du juge, le professionnel ne pouvant refuser cette substitution.

Quand le paiement intervient plus de trois mois après la décision du juge, l’exproprié peut exiger en plus des intérêts de retard calculés au taux légal. Si le retard est supérieur à un an, il peut demander une réévaluation au juge.

Au moins six mois avant la prise de possession des lieux, la collectivité publique concernée doit formuler au moins deux offres de relogement aux occupants des locaux concernés (locataire, professionnels, propriétaires-occupants, etc.). Les offres doivent naturellement correspondre aux besoins et aux moyens des intéressés. Ces derniers disposent de deux mois pour accepter ou refuser.

Naturellement, l’indemnité d’éviction sera moins élevée si l’occupant accepte l’offre de relogement.

Quand les immeubles expropriés n’ont pas été affectés à l’usage prévu dans un délai de cinq ans suivant l’ordonnance d’expropriation, les anciens propriétaires peuvent demander la rétrocession de leur bien. Cette demande peut intervenir dans les trente ans suivant l’ordonnance d’expropriation.

Ils peuvent aussi demander des dommages-intérêts quand la rétrocession n’est pas possible.

Notre Aide : MADDEP peut vous assister pour toute difficulté de paiement, tout retard de l’administration et demander l’application des intérêts moratoires.

Pour les cas le justifiant, une demande de restitution (rétrocession) du bien exproprié pourra aussi être présentée.